防雷設(shè)施成業(yè)主利益盲點(diǎn)
對此有關(guān)人士表示，防雷設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確，成為投入使用后無人管理的癥結(jié)所在。“產(chǎn)權(quán)不明確，物業(yè)公司和業(yè)主之間互踢‘皮球’，誰也不愿意承擔(dān)這筆維修費(fèi)用�！�
而據(jù)新法制報(bào)記者了解，日前，我省就《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》草案召開了聽證會(huì)，草案首次提及小區(qū)防雷設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題，明確其屬于公用設(shè)備。
小區(qū)安裝的防雷設(shè)施
7年4460余起雷擊事故
直到現(xiàn)在，鷹潭市五洲花園小區(qū)居民依然還記得2011年的那起雷擊事故。
2011年7月8日，伴隨著幾聲巨響雷鳴，居民家中開始斷電，事后，許多居民發(fā)現(xiàn)家中的電腦、電視機(jī)壞了，電話、有線電視網(wǎng)也處于癱瘓狀態(tài)，直接損失近1.2萬元。
5天后，萍鄉(xiāng)市北橋郊區(qū)中學(xué)教師住宅樓遭雷擊，擊壞30臺(tái)電視機(jī)，電腦10臺(tái)，空調(diào)3臺(tái)。
調(diào)查表明，遭雷擊的住宅小區(qū)，不是沒有防雷設(shè)施，就是防雷設(shè)施年久失修，不但起不到防雷的作用，反而成了引雷裝置。
而據(jù)今年3月8日江西省氣象局對外公布的一組數(shù)據(jù)顯示，從2005年到2011年，全省共發(fā)生雷災(zāi)事故4460余起，因雷電災(zāi)害造成死亡387人，受傷249人。因雷電災(zāi)害造成直接經(jīng)濟(jì)損失平均每年達(dá)1.8億元，間接經(jīng)濟(jì)損失無法估計(jì)。其中，2006年全省雷擊死亡人數(shù)79人、2007年死亡人數(shù)則飆升到了141人，連續(xù)兩年雷擊傷亡人數(shù)居全國第一。
九成小區(qū)沒有按時(shí)進(jìn)行防雷檢測
3月9日，在南昌象湖怡景花園小區(qū)，新法制報(bào)記者注意到，居民樓的樓頂雖安裝了防雷裝置，但居民在樓頂安裝了大批太陽能，這些金屬的太陽能比防雷設(shè)施高出了很多，這就使得防雷設(shè)施幾乎失去了作用。該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理廖先生告訴記者，小區(qū)在驗(yàn)收時(shí)都進(jìn)行了防雷檢測，如果防雷檢測不合格，小區(qū)也不能夠驗(yàn)收。至于有沒有每年都年檢過，廖先生坦言沒有進(jìn)行過防雷檢測，因?yàn)闆]有那么多人力和物力投入。
而在南昌市青云譜區(qū)的魏瑪峰尚小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主對小區(qū)防雷裝置檢測狀況不了解。“只聽說過每年會(huì)檢查水箱，但從沒聽過要檢測防雷裝置。”一名劉姓業(yè)主稱。物業(yè)則表示，小區(qū)防雷設(shè)施有竣工驗(yàn)收合格證明，至于每年的防雷裝置檢測報(bào)告，他們無法提供，也不方便提供給記者。
“經(jīng)過我們調(diào)查，我省絕大部分住宅小區(qū)防雷設(shè)施在投入使用后，存在無人管理、年久失修等問題，真正做到按時(shí)檢測防雷設(shè)施的小區(qū)，其所占的比例還不到一成。”3月13日，江西省雷電防護(hù)管理局局長胡根發(fā)告訴記者。
產(chǎn)權(quán)不明確 日常維護(hù)互踢“皮球”
“問題就出在防雷設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確，物業(yè)公司和業(yè)主之間互踢‘皮球’，誰也不愿意承擔(dān)這筆維修費(fèi)用�！睋�(jù)胡根發(fā)介紹，新建的小區(qū)其防雷裝置與房屋主體工程是同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收和投入使用的，可以說在投入使用的前期，防雷設(shè)施不存在任何問題，關(guān)鍵就出在后續(xù)的維護(hù)上。
在檢查的過程中，他們就發(fā)現(xiàn)許多防雷裝置經(jīng)風(fēng)吹、日曬、雨淋、銹蝕和雷擊，其功能不斷下降甚至失效，原因在于防雷裝置產(chǎn)權(quán)單位、使用單位未指定專人負(fù)責(zé)做好防雷裝置的日常維護(hù)工作。
一些物業(yè)公司表示,物業(yè)公司的職責(zé)是維護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，防雷設(shè)施的維護(hù)并不屬于物業(yè)公司的任務(wù)，防雷設(shè)施一旦出現(xiàn)了問題，應(yīng)該由業(yè)主自己去解決。而業(yè)主則認(rèn)為自己交了物業(yè)管理費(fèi)，這其中就包括了防雷設(shè)施的維修和維護(hù)，應(yīng)該由物業(yè)公司來承擔(dān)。
“因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確，物業(yè)公司和業(yè)主之間互相扯皮。”胡根發(fā)說，這也是小區(qū)防雷裝置檢測率不足一成的一個(gè)主要原因。另外，一些單位防雷安全意識淡薄，防御知識缺乏，他們總認(rèn)為“天災(zāi)”不可抗拒，“雷擊事故難免”等為由，不接受防雷裝置安全檢測。
隨著城市高層建筑不斷出現(xiàn)和電子設(shè)備的增多，現(xiàn)在防雷已經(jīng)不僅防直擊雷，更要防側(cè)擊雷、感應(yīng)雷。過去單純在建筑頂端架個(gè)避雷針的措施已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，建筑物需要包括接閃器、引下線、接地裝置等一系列的防雷裝置。因此，年檢尤為重要。
防雷設(shè)施維修費(fèi)用誰出？
在部分開發(fā)商和物業(yè)公司看來，對防雷設(shè)施進(jìn)行年檢確實(shí)很有必要，當(dāng)然前提是明確防雷設(shè)施的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
南昌中興和園小區(qū)開發(fā)商郭總經(jīng)理稱，防雷設(shè)施應(yīng)該屬于公共設(shè)施的一部分，出問題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司原本就可以動(dòng)用房屋維修基金，因?yàn)榉览自O(shè)施的使用是長期性的，存在一個(gè)后續(xù)的檢修和維護(hù)問題，否則，沒有人愿意出錢。
郭總經(jīng)理告訴記者，他們會(huì)要求物業(yè)公司人員上樓頂檢查防雷設(shè)施，但限于專業(yè)知識缺乏，物業(yè)人員也只能給防雷設(shè)施做一些表面的維護(hù)。為此，郭總經(jīng)理建議，相關(guān)職能部門應(yīng)該給物業(yè)公司一定的培訓(xùn)和指導(dǎo)，以便物業(yè)人員更好地對防雷設(shè)施進(jìn)行檢修和維護(hù)。
南昌保集半島物業(yè)公司奚經(jīng)理則表示，小區(qū)的防雷設(shè)施應(yīng)該納入公共設(shè)施的一部分，這樣，開發(fā)商和物業(yè)部門就可套用對小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)和管理辦法，對防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和檢查。
奚經(jīng)理建議，防雷設(shè)施在5年后出現(xiàn)了問題，物業(yè)公司在履行一定的法律程序后，可以動(dòng)用房屋維修基金。
立法明確防雷設(shè)施產(chǎn)權(quán)
日前，《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》草案（簡稱《草案》）舉行了聽證會(huì)，《草案》第一次提及防雷設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題。
據(jù)悉，博弈多方對于防雷設(shè)施的屬性已經(jīng)達(dá)成了共識：防雷裝置應(yīng)明確為小區(qū)共用設(shè)備。有關(guān)人士對此做了解讀，“一旦防雷裝置出現(xiàn)了問題，需要維護(hù)的時(shí)候，管理部門可以動(dòng)用房屋維修基金�！�
“在《草案》征求意見稿之前，防雷裝置的產(chǎn)權(quán)是不明確的，比較含糊。這次，在公用設(shè)備一欄中將防雷裝置納入其中。”胡根發(fā)稱，待《草案》正式通過后，那么小區(qū)物業(yè)部門就是防雷設(shè)施的管理部門，有責(zé)任維護(hù)好小區(qū)的防雷設(shè)施，定期安排專人進(jìn)行檢查和維修。
對于小區(qū)業(yè)主來說，在不久的將來，防雷設(shè)施的維修檢測難題將有望解決。
針對住宅小區(qū)防雷設(shè)施檢測率低的現(xiàn)狀，日前，省氣象局在《草案》征求意見函中建議：今后，防雷工作將納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理內(nèi)容，設(shè)立防雷檢測檔案，并建立定期自查與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測相結(jié)合的年度檢測制度。
凡未按照國家有關(guān)規(guī)定安裝防雷裝置、已有防雷裝置檢測不合格或既不自查也不委托專業(yè)檢測的，氣象主管部門應(yīng)通知業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))及其物業(yè)限期整改，限期未改正的，氣象部門將聯(lián)合房地產(chǎn)部門進(jìn)行行政執(zhí)法。對造成損失的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))及其小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
“今后，我們將會(huì)開展小區(qū)防雷設(shè)施專項(xiàng)檢查工作�！焙l(fā)表示，鑒于小區(qū)防雷設(shè)施不容樂觀，以及江西省是雷電災(zāi)害多發(fā)區(qū)、重災(zāi)區(qū)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該建立防雷檢測檔案。一旦出現(xiàn)了傷亡事故，建立了防雷檢測檔案的小區(qū)，其責(zé)任就會(huì)很明確。
雷擊傷害引發(fā)責(zé)任劃分
產(chǎn)權(quán)及維護(hù)責(zé)任明確了，那么，一旦發(fā)生雷擊事故，由誰來承擔(dān)責(zé)任？
江西法報(bào)律師事務(wù)所律師肖文軍認(rèn)為，通常情況下，雷擊屬于自然災(zāi)害，其造成的損失由居民自己承擔(dān)。同時(shí)，社區(qū)居民可通過購買保險(xiǎn)公司提供的專門涉及雷電、地震等自然災(zāi)害的特定保險(xiǎn)品種，對家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投保。
當(dāng)然，這也不是一概而論的。如果經(jīng)過相關(guān)部門檢測鑒定后，雷擊事故是因?yàn)樽≌览自O(shè)施建造不符合規(guī)定或維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致，那應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)公司來承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3月1日正式實(shí)施的《江西省雷電災(zāi)害防御辦法》明確規(guī)定，對于防雷設(shè)施，使用單位應(yīng)當(dāng)做好日常維護(hù)工作，否則，縣級以上氣象主管機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令改正，給予警告，拒不改正的，可以并處1000元以上10000元以下罰款。
□文/首席記者余桂華□圖/記者韓長明
